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「最初の1軒」は民泊？ボロ戸建て？プロが徹底比較！サラリーマン投資家が失敗しないための羅針盤

お金に関する知識

2025.08.19

この記事は約15分で読めます。

はじめに：もしあなたが、副業で「不動産投資」を考えているなら、この話はきっと役立ちます。

「不動産投資」と聞くと、億単位の資金が必要で、自分には縁がない話だと思っていませんか？

実は、そんなことはありません。

今、会社員をしながら、小資金で不動産投資を始めている人が増えています。その中でも、特に人気なのが「民泊」と「ボロ戸建て投資」です。

しかし、この2つは似ているようで、その中身は全くの別物です。収益の上げ方、必要な手間、リスク、全てが真逆と言ってもいいくらい。

この記事では、「今から不動産投資を始めるなら、民泊とボロ戸建て、どっちを選ぶべきか？」という問いに、金融と福祉、そしてリアルな体験を重ねてきたプロの視点から答えを出します。

この記事を読み終える頃には、あなたがどちらの道を進むべきか、その最初の一歩を迷いなく踏み出せるようになります。

結論から言います。

安定した収益をコツコツ積み上げたいなら、「ボロ戸建て投資」がおすすめです。
手間はかかっても、一気に大きなリターンを狙いたいなら、「民泊」が本命になります。

この結論に至った理由を、初期費用、運用の手間、収益性、リスク、そして再現性の5つの視点から、徹底的に深掘りしていきましょう。

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第1章不動産投資、最初の一歩はどっち？2025年最新比較

2025年現在、不動産投資の選択肢として、小資金で始めやすい「民泊」と「ボロ戸建て投資」が注目されています。それぞれに異なる特徴があり、あなたの性格やライフスタイル、目標に合わせて選ぶことが重要です。

民泊（短期賃貸）：収益は、1泊あたりの単価（ADR）と稼働率に大きく左右されます。写真のクオリティ、レビューの評価、価格調整など、細やかな運用力が成功の鍵を握ります。季節やイベントによって収益が大きく変動しますが、うまくハマれば、月間のキャッシュフローが跳ね上がることもあります。
ボロ戸建て投資（築古×再生×長期賃貸）：こちらは、家賃収入が主軸となる安定志向の投資です。物件の仕入れ価格と、リフォームの目利き力が勝負を決します。一度入居者が決まれば、その後の運用は比較的楽で、同じやり方を繰り返しやすい、再現性の高い投資と言えます。

それぞれの特徴をざっくりと把握したところで、まずは用語の整理から始めましょう。

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第2章用語の整理——仕組みがわかれば判断が速い

不動産投資の世界には、独特の専門用語が数多く存在します。これらを正しく理解しておくことで、判断のスピードと精度が格段に上がります。

民泊の3パターン（制度差）

民泊には、主に3つの法律に基づく運用形態があります。

区分	根拠法	日数制限	主な要件の例	事前手続き
住宅宿泊事業（届出型）	住宅宿泊事業法	あり（自治体差）	住宅用途＋消防、標識、名簿	届出
旅館業（簡易宿所）	旅館業法	なし	旅館業基準＋フロント代替等	許可
特区民泊	特区条例	地域ごとに定め	住宅系＋独自基準	認定

この中で、会社員が最初に挑戦しやすいのは「住宅宿泊事業（届出型）」でしょう。しかし、通年運用で本格的に収益を上げていきたいなら、「旅館業（簡易宿所）」も視野に入れる必要があります。

ボロ戸建て投資の定義

一般的に、築30年以上の木造住宅など、何かしらの理由で価格が安い物件を取得し、リフォーム・リノベーションで再生して賃貸に出す、もしくは売却する投資手法です。建物の劣化具合、法規上の問題、インフラの状況、周辺環境など、安い理由を特定し、その上で再生プランを立てるのがセオリーとなります。

ビジネスモデル骨子

それぞれのビジネスモデルをシンプルに分解してみましょう。

民泊：売上 = ADR × 稼働率 × 30日 – 変動費（清掃・手数料）- 固定費（家賃など）
戸建賃貸：収益 = 家賃 – 空室損 – 管理・保険・税 – 修繕費（計画＋突発）

この式に、ご自身の数字を当てはめてみることで、ざっくりとした収益イメージが掴めます。

第3章市況スナップショット（簡易）

2025年現在、それぞれの市場はどうなっているのでしょうか？

民泊市場
- インバウンド（訪日外国人観光客）は、過去最高水準で推移しており、円安の影響もあって都市部や観光地の稼働率は非常に好調です。
- 季節変動はありますが、春・秋が中心となり、冬季も底上げされる傾向にあります。
- 規制は住所単位で異なるため、事前の確認が必須です。特に、届出型の営業日数や曜日制限には注意が必要です。
ボロ戸建て市場
- 全国的に空き家は歴史的に高水準ですが、全ての空き家が投資対象になるわけではありません。“埋まる場所”は特定のエリアに点在しています。
- 都市圏でも空室は偏在しており、「普通に住みたい」と思えるクオリティの家は需要が高く、すぐに埋まる傾向にあります。
- 成功の鍵は、物件をいかに安く、そして良い物件を仕入れられるか、そして最初の入居者を獲得するリーシング（客付け）の初動で決まると言っても過言ではありません。

第4章初期費用と資金調達——いくら必要？どう用意する？

ここが一番気になるところですよね。

民泊（概算）

賃貸運用（1K/1LDK）の場合：敷金・礼金・仲介手数料など（家賃の4〜6ヶ月分）＋消防設備や備品の購入費、届出費用、撮影費＋数ヶ月分の運転資金。
- ➡️ 約120万〜220万円が目安です。
購入×簡易宿所の場合：物件本体価格＋諸費用（7〜10%）＋用途変更のための改修費（100万〜500万円以上）＋備品・許可申請費用。
- ➡️ 約400万〜1,000万円以上になることもあります。

ボロ戸建て（概算）

物件取得費用（本体＋諸費用7〜10%）＋リフォーム工事費用（表層、水回り、外装、設備、シロアリ対策など）＋入居者募集費用＋不測の事態に備えるための予備費（15〜30%）。
- ➡️ 例えば、本体価格300万円の物件でも、総投資額は約480万〜500万円になることがあります。

資金調達の型

一般的に、現金＋地方銀行や信用金庫の小額ローン、リフォームローンを活用します。
ノンバンクは金利が高めなので、資金計画によっては慎重に検討すべきです。
自治体の空き家改修補助金や省エネ補助金なども利用できる場合がありますが、用途要件に注意が必要です。

自己資金レンジ別ざっくり戦略

自己資金100万円：民泊1室（賃貸型）に挑戦するか、工事を最小限に抑えた小粒なボロ戸建てを探すことになります。
自己資金300万円：民泊1室のクオリティを徹底的に高めたり、ボロ戸建て1棟を不足分を短期ローンで補う形で取得できます。
自己資金500万円：民泊1室とボロ戸建て1棟の「二刀流」に挑戦し、リスク分散と学習速度を同時に高める戦略が可能です。

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第5章運用の手間と体制——外注か内製か

投資は始めてからが本番です。

民泊（1室目安）

時間：平時は週に2.5〜4時間、繁忙期は4〜6時間ほどかかります。
主なタスク：ゲストとのメッセージのやりとり、予約管理、清掃手配、価格調整、レビュー対応など。
外注：清掃（1回5,000〜9,000円）、価格運用（売上の1〜3% or 月額固定）、フル代行（売上の15〜25%）など。
方針：最初は自分で全てをやってみて、KPI（重要業績評価指標）の感覚を掴むことが大切です。軌道に乗ったら、清掃や価格調整など、手間のかかる部分を外注していくのが効率的です。

ボロ戸建て（1棟）

時間：入居者がいる平時は月に1〜2時間、入居者が入れ替わる際は月に5〜15時間ほど。
主なタスク：家賃の入金確認、クレーム対応、退去時の立ち会い、リフォーム手配など。
外注：管理会社への委託（家賃の3〜5%）、客付け依頼（広告料0.5〜1.5ヶ月分）、原状回復工事（10万〜30万円）など。
方針：家賃の管理や入居者からの連絡対応は管理会社に任せるのが一般的です。小さな修繕は自分で対応することも可能ですが、電気・ガス・水道などの専門的な部分は必ずプロに依頼しましょう。

第6章収益モデル徹底比較（サンプル試算）

具体的な数字で比較してみましょう。

例①：都市型民泊（賃貸1室）
- 想定：賃料11万円／ADR12,000円／稼働率70%／平均宿泊数（ALOS）2.6泊／OTA手数料15%／清掃費6,500円
- 結果：営業キャッシュフロー約13,500円/月
- このモデルでは、損益分岐点の稼働率は約61%となります。写真の魅力、価格設定、レビュー評価が収益を大きく左右します。
例②：観光地・戸建民泊（購入×旅館業）
- 想定：総投資額900万円（うち70%を借入）／ADR28,000円／稼働率55%
- 結果：営業キャッシュフロー（返済後）約232,000円/月
- 収益性が高い一方で、運用スキルが非常に重要となります。
例③：郊外ボロ戸建て（長期賃貸）
- 想定：総投資額420万円／家賃55,000円／管理料4%／空室損年5%
- 現金購入：キャッシュフロー約43,500円/月、実質利回り12.4%
- 借入あり：キャッシュフロー約23,500円/月、自己資金収益率（CoC）23.5%

比較サマリー（返済後CFベース）

指標	都市民泊1室	戸建民泊	郊外ボロ戸建
月キャッシュフロー	¥13,500	¥232,200	¥23,500（借入）/¥43,500（現金）
再現性	運用に大きく依存	許認可×運用で高難度	高め（仕入れ×工事品質）

第7章リスクと対策——“起きがち”を先回りで潰す

投資には必ずリスクが伴います。しかし、リスクを事前に把握し、対策を講じることで、その影響を最小限に抑えることができます。

民泊の主なリスクと対策

リスク	対策
規制・法改正	常に最新の情報を確認し、適法な運用を徹底する。
近隣トラブル	事前に近隣住民へ丁寧に説明を行う。騒音センサーやスマートロックを導入する。
レビュー依存	高いレビューを維持するため、清掃やコミュニケーションを徹底する。
清掃事故・物品破損	清掃のSOP（標準作業手順書）を作成し、清掃業者と写真報告で確認を行う。

ボロ戸建ての主なリスクと対策

リスク	対策
雨漏り・配管・シロアリ	現地調査の質を上げ、事前に専門家に見てもらう。
接道・再建築不可	登記簿や役所で必ず確認する。
家賃滞納	入居審査を厳格に行い、家賃保証会社に加入を義務付ける。
契約トラブル	賃貸契約書の条項を明確にし、特約事項もしっかり記載する。

第8章法務・許認可・コンプライアンス

これは、絶対に軽視してはいけない部分です。

民泊の法規制

住宅宿泊事業（新法）：年間180日以内の日数制限があり、宿泊者名簿の作成、標識の掲示、苦情対応体制の構築が必要です。
簡易宿所：建築基準法、消防法、旅館業法などの基準を満たし、保健所の許可を得る必要があります。
特区民泊：各自治体で定められた条例に従います。

ボロ戸建ての法律知識

売買：再建築の可否、私道負担、越境の有無など、法的な問題を事前に確認します。
賃貸契約：普通借家契約か定期借家契約かを選択し、家賃保証会社の加入を必須とします。DIYやペット飼育に関する特約も明確に記載しましょう。

投資を始める前に、必ず建築指導課、消防、保健所、そして専門家へ相談することをお勧めします。

第9章物件の探し方・見極め方

良い物件に出会うことが、成功への第一歩です。

仕入れルート

民泊物件：不動産仲介会社を通じた一般流通、地場の仲介業者、マスターリース契約など。
ボロ戸建て：空き家バンク、地場の不動産会社、相続物件、場合によっては競売など。

物件チェックリスト

デスクチェック（15分でできること）：用途地域、接道、ハザードマップ、上下水道、駐車スペース、そして民泊の場合は管理規約などを確認します。
現地チェック：
- 民泊：清掃動線、騒音対策（遮音性）、インターネット回線、消防設備導線。
- ボロ戸建て：屋根や外壁の状態、雨漏りの跡、床下や配管の劣化、水圧、基礎のひび割れ、駐車スペースの有無。

第10章運用KPIとツール

数字で事業を管理することが、安定した収益を生み出すために不可欠です。

民泊のKPI

稼働率：予約が埋まっている日数/宿泊可能日数。
ADR（平均客室単価）：売上/宿泊数。
RevPAR（販売可能客室数あたりの売上）：ADR×稼働率。
ALOS（平均滞在日数）
レビュー評価：星の数やコメント。

賃貸のKPI

反響率：募集に対しての問い合わせ数。
稼働率：入居期間/全期間。
滞納率：家賃が滞納されている割合。
修繕原価率：修繕費用/家賃収入。

毎週30分、これらの数字をレビューする時間を設けることで、問題点を早期に発見し、改善アクションを回すことができます。

第11章税務とキャッシュフロー設計

お金の話は、プロとしてしっかりとお伝えしなければなりません。

所得区分

民泊：事業の実態に応じて「雑所得」または「事業所得」に分類されます。旅館業として本格的に運営している場合は事業所得とみなされる可能性が高いです。
ボロ戸建て投資：「不動産所得」に分類されます。物件の規模が「5棟10室」以上の場合、事業的規模とみなされ、青色申告で様々な特典が受けられます。

減価償却

木造住宅の法定耐用年数は22年です。中古物件の場合は、「簡便法」で計算することが可能です。
リフォーム費用は、修繕費（経費）か資本的支出（資産）かによって扱いが異なります。証拠となる領収書や契約書は必ず保管しておきましょう。

第12章エグジット戦略

投資は「出口」まで考える必要があります。

民泊の売却

民泊は、物件自体だけでなく、家具家電、そしてこれまでの運用ノウハウ（写真、レビュー、SOPなど）を「事業」として譲渡することができます。
直近1年間のKPIやGOP（営業利益）をデータとしてまとめ、売却額の仮説を立てます。

戸建の売却

入居者がいる物件は、**「収益不動産」**として実質利回りを示して売却します。
空室の場合は、一般の住宅として売却することになります。

第13章タイプ別・どっちが向いてる？（意思決定フローチャート）

ここまで読んで、まだ迷っているあなたのために、簡単なフローチャートを用意しました。

【不動産投資意思決定フローチャート】

スタート

↓

Q1. 週に5〜10時間以上の時間を投資に使えるか？

➡ YES ➡️ Q2へ

➡ NO ➡️ 「ボロ戸建て投資」 (運用工数が少ない)

↓

Q2. 収益の安定性と再現性を重視するか？

➡ YES ➡️ 「ボロ戸建て投資」 (仕入れと工事の目利きで安定収益)

➡ NO ➡️ Q3へ

↓

Q3. 一気に大きなリターンを狙いたいか？運用・マーケティングは得意か？

➡ YES ➡️ 「民泊投資」 (運用スキル次第で収益上限なし)

➡ NO ➡️ 「ボロ戸建て投資」 (安定したキャッシュフローを構築)

タイプ別・初手（例）

会社員×家族持ち：ボロ戸建て1棟。週末にDIYも楽しめます。
マーケティング好き：民泊1室。写真やレビュー、価格調整で「どうしたら売れるか」を追求できます。
DIY得意：ボロ戸建て1棟。自分で工事をすることで費用を抑え、利回りを最大化できます。
観光都市在住×英語が得意：民泊。インバウンド需要を直接取り込み、高い収益を狙えます。

第14章すぐ動ける実行プラン（90日ロードマップ）

さあ、いよいよ行動に移すための具体的なロードマップです。

Week1–2：目的とエリアを仮決めし、不動産会社や工務店との連絡網を構築する。
Week3–4：候補物件を5つから3つに絞り込み、収益シミュレーションを行う。
Week5–6：資金計画を確定させ、相見積もりを取得。
Week7–8：契約・着工。民泊の場合はOTA（オンライン旅行会社）への登録や多言語対応の準備を始める。
Week9–10：民泊は備品の設置や写真撮影、価格設定。戸建ては募集を開始する。
Week11–12：民泊はテスト運用を開始し、レビューを獲得する。戸建ては最初の内見、申込を目指す。

第15章まとめ：今から始めるならの結論

ここまで読んでくださり、本当にありがとうございます。

成功確率を重視するなら、まずはボロ戸建て投資です。
最大のリターンを狙い、運用を楽しみたいなら、民泊に挑戦してみましょう。
自己資金に余裕があり、リスクを分散したいなら、民泊とボロ戸建ての「二刀流」が最強です。

最後の行動提案：最初の“3手”だけ覚えて動こう

民泊投資を始めるなら…
1. 物件の住所と条例、管理規約を先に確認する。
2. 初期費用は、写真と清掃動線にしっかり投資する。
3. 最低宿泊日数と価格設定を戦略的に行う。
ボロ戸建て投資を始めるなら…
1. 再建築可能か、上下水道の引き込み状況を最優先で裏取りする。
2. 工事は「雨漏り→配管→水回り→内装」の順番を厳守する。
3. 募集は最初の2週間で一気に反響を集める。

この記事が、あなたの不動産投資の最初の一歩を、確信を持って踏み出すための羅針盤となれば幸いです。

付録A：比較早見表（最終版）

項目	民泊	ボロ戸建て
初期投資	中〜高（設備・許認可・家具）	低〜中（仕入れ安＋改装次第）
運用の手間	高（運用タスク多）	低〜中（入退去時集中）
収益ポテンシャル	高（変動大）	中（安定）
規制リスク	中〜高	低〜中
技術要件	マーケティング・運用スキル	建物を見る目・賃貸運営ノウハウ
再現性	低〜中	中〜高
主要KPI	稼働/ADR/RevPAR/レビュー評価	DOM/実質利回り/修繕率